Analisa Calon Debitur KPR oleh Bank

black-and-white-man-person-hands-large

Hari ini gue akan sharing mengenai tips KPR diterima bank -__-. Kualifikasi gue mengenai KPR adalah gue ngereview proses KPR yang ada di bank tempat gue kerja. Jadi, proses KPR mulai dari formulir diterima oleh bank sampai ke proses akad kredit dan monitoring pembayaran, gue (harus) expert. Sengaja gak gue tambahin “trik” di judulnya, karena bahaya. Hahaha. Sebagian besar informasi yang akan gue share sebenernya banyak yang sudah share, jadi beberapa poin akan gue tekankan karena gue pikir penting dari sudut pandang bank.

Dalam memutuskan kredit yang diberikan, bank berpegang pada prinsip 5C; character, capacity, capital, collateral dan condition. Mari kita bahas satu persatu.

Character

Dalam analisa KPR, karakter seseorang dinilai bank dari history pembayaran fasilitas kredit yang dimilikinya. Bank di Indonesia memiliki tools yang bernama BI Checking, yang merupakan database data debitur dan history pembayaran fasilitas kreditnya. Jika seseorang pernah gagal bayar dan tidak bisa menunjukkan surat lunas, maka kemungkinan besar aplikasi kreditnya akan ditolak.

Sebagai calon debitur, ada baiknya meminta BI Checking atas nama diri sendiri ke kantor bank terdekat untuk mengecek kewajiban yang belum terbayar, misalnya biaya admin kartu kredit yang terlupa karena kartu telah ditutup dan lain sebagainya. Minta petugas bank untuk menjelaskan hasil BI Checking tersebut. Jika ada kewajiban yang telah dilunasi namun data di BI Checking belum terupdate, maka minta surat lunas ke bank terkait. Selain itu, bank juga akan mengecek ke database internal atau database tindak kejahatan yang berhubungan dengan terorisme dan pencucian uang.

Selain itu, tidak jarang bank akan melakukan visit ke rumah, kantor atau ke tempat usaha. Maka sebisa mungkin beri detail alamat lengkap di formulir pengajuan kredit.

Dokumen-dokumen yang biasanya diminta oleh bank dalam rangka verifikasi hal ini adalah:

  • KTP
  • KTP Suami
  • Kartu Keluarga
  • NPWP
  • Akta Nikah
  • Surat Pisah Harta (Jika ada)

 

Capacity

Poin ini berhubungan dengan kemampuan membayar calon debitur. Sebenarnya bank mempunyai banyak metode untuk menilai kemampuan membayar seseorang. Misalnya: Seseorang yang berpenghasilan kecil namun punya banyak aset, analisa kemampuan membayarnya dikecualikan dari analisa yang akan gue jelasin berikut. Analisa ini digunakan jika informasi yang diberikan oleh calon debitur hanya pendapatan perbulannya.

Sumber pendapatan per bulan seseorang tergantung dari pekerjaannya. Bank membagi tiga yaitu profesional, karyawan dan wirausaha. Dari sisi calon debitur, perbedaan ini akan berdampak hanya pada dokumen yang harus dilampirkan.

  • Profesional: Yang termasuk dalam profesional misalnya dokter, pengacara, akuntan, notaris dan lain sebagainya. Dokumen yang biasa dilampirkan adalah surat ijin (misal: surat ijin praktek untuk dokter) dan rekening koran tiga bulan terakhir.
  • Karyawan: Karyawan diwajibkan untuk melampirkan surat keterangan kerja, slip gaji tiga bulan terakhir dan rekening koran tiga bulan terakhir. Biasanya pihak bank juga akan melakukan verifikasi (via phone/visit) ke tempat kerja.
  • Wirausaha: Wirausaha harus melampirkan rekening koran tiga bulan terakhir dan ijin terkait dengan usahanya, misal SIUP, akta pendirian (jika badan usaha), surat keterangan domisili, NPWP usaha dan TDP. Pihak bank biasanya juga melaukan visit ke tempat usaha untuk menilai kondisi usaha.

Pendapatan per bulan lo akan dibandingkan dengan nilai cicilan per bulan. Persentase cicilan per bulan maksimal 35%. Ini dikenal dengan istilah DBR, atau debt-burden-ratio. Jumlah cicilan bisa diperkecil dengan memperpanjang masa jatuh tempo.

 

Capital

Prinsip ini jarang dipakai untuk analisa KPR. Biasanya, prinsip ini dipakai untuk kondisi-kondisi khusus misalnya calon debitur mempunyai banyak aset namun pendapatan per bulannya tidak memenuhi ketentuan, sehingga prinsip ini bisa dipakai untuk menggantikan analisa pendapatan. Ya, anak muda yang punya aset milyaran dari usaha keluarga tapi masih belum kerja juga memungkinkan untuk mendapat fasilitas KPR.

Collateral

Collateral berhubungan dengan rumah yang akan dijaminkan ke bank. Akhir-akhir ini ada peraturan terbaru dari Bank Indonesia yang memperbolehkan rumah indent (masih dalam tahap pembangunan) untuk menjadi jaminan KPR. Dalam kenyataannya, fasilitas KPR rumah indent ini terbatas hanya pada developer tertentu dan skemanya bisa berbeda di setiap bank.

Bank akan melakukan penilaian terhadap rumah yang akan diagunkan. Hal yang dinilai oleh bank adalah harga dan kondisi bangunan. Mengenai harga, tentunya lo sudah melakukan tes pasar terlebih dahulu. Coba cek internet atau cari informasi mengenai rumah yang dijual di daerah tersebut, dan tentukan nilai pasar dari rumah yang akan lo agunkan. Jika bank menilai rumah lo overpriced, efeknya yaitu nominal KPR yang mau didanai oleh bank akan lebih sedikit dan sisa pembayaran rumah harus lo bayar pakai uang sendiri. Jangan lupa ada ketentuan lain mengenai Loan To Value maksimum sebesar 80% untuk rumah pertama dengan luas dibawah 72 m2.

Hal penting yang sebaiknya lo tahu mengenai kondisi bangunan adalah waspadai hal-hal yang bisa menurunkan nilai rumah, antara lain:

  • Kuburan
  • Tempat pembuangan sampah akhir
  • Tower listrik dan tower telekomunikasi
  • Area banjir
  • Tanah rawan longsor
  • Tanah dengan lebar jalan akses < 6 m

Condition

Prinsip condition ini berkaitan dengan kondisi ekonomi dan industri saat seseorang mengajukan fasilitas kredit. Terutama saat melakukan analisa calon debitur wiraswasta, Bank akan mempertimbangkan sektor-sektor bisnis tertentu yang sedang mengalami penurunan. Most of the time, prinsip ini tidak akan berpengaruh banyak atas penilaian bank terhadap kemampuan debitur melakukan pembayaran cicilan.

Jadi, itu semua prinsip yang digunakan bank dalam melakukan analisa fasilitas KPR. Ini post gue yang lain yang masih berhubungan dengan KPR.

Jika ada pertanyaan, gue sangat senang untuk menjawab. So feel free to leave any comment or question!

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s